ÖNALIM-ŞUFA HAKKI (YASAL VE SÖZLEŞMEDEN DOĞAN)
ÖNALIM(ŞUF’A HAKKI) NEDİR?
Önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu 732. maddesinde belirtilmiştir. Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Önalım hakkı, yenilik doğuran bir haktır. Kural olarak yenilik doğuran hakların kullanılması için dava açılması gerekmemekle birlikte, önalım hakkı dava açarak kullanılması gereken bir haktır.
YASAL ÖNALIM HAKKI
Yasal önalım hakkı TMK m. 732’de belirtilmiştir. Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur.” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi T. 27.05.2021 2019/583 E. , 2021/3561 K.)
Yasal önalım hakkı ile taşınmazın pek çok hisseye bölünmesi ve taşınmaza yabancıların dahil edilmesi engellemektedir. Yasal önalım hakkı tanınması ile paylı mülkiyet üzere olan taşınmazlara, paydaşları arasındaki müşterek kullanılmaya yabancıların sokulmasının önlenmesi amaçlanmıştır”. HGK. E. 1990/6-321 K. 1990/441 T. 26.9.1990
YASAL ÖNALIM HAKKI NASIL KULLANILIR?
TMK 734. Maddesine göre önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Yasal önalım hakkını yalnızca paydaşlar kullanabilir. Önalım hakkını kullanan paydaşın taşınmaz üzerindeki payının değerinin bir önemi yoktur. Payı küçük olan paydaş da önalım hakkını kullanabilir.
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI
TMK 735. maddede geçen Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.
TARIM ARAZİLERİNDE SINIRDAŞ ARAZİ MALİKLERİNİN ÖNALIM HAKKI
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu’nun 8/İ maddesine göre 8/C maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer ortaklar önalım hakkına sahiptir. Önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır.
ŞUF’A DAVASINDA YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME
Şufa davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise dava konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİNDE ÖNALIM HAKKI
Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda önalım hakkı kullanılırken tüm maliklerin birlikte dava açması yada maliklerden birinin açtığı davaya diğer maliklerin de muvafakat etmesi gerekmektedir. 11.10.1982 gün 3/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereği davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekmektedir.
PAYLI MÜLKİYETTE ÖNALIM HAKKI
TMK m.732 uyarınca; Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Paylı mülkiyette önalım hakkı, kişiye değil, paya bağlı bir haktır.
Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Paylı mülkiyet nedeniyle doğan önalım hakkı ancak paylı mülkiyet devam ettiği sürece mevcuttur. Önalım hakkı paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Taşınmazın paylılık durumunun herhangi bir nedenle sona ermesi halinde önalım hakkı düşer. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 15/06/2021 T., 2019/3706 E., 2021/4038 K.)
ÖNALIM HAKKININ KULLANILAMAYACAĞI HALLER
Yasal önalım hakkının kullanılamayacağı haller şunlardır:
• Taşınırlarda, (Paydaşlar dilerse, aralarında yapacakları hukuki işlem ile taşınır mallarda da önalım hakkını kurabilirler)
• Mülkiyetin devri borcunu doğuran bağışlama veya trampa hallerinde,
• Kamulaştırma ve arazi toplulaştırılması hallerinde,
• Mülkiyetin devri borcunu doğuran bağışlama veya trampa hallerinde,
• Elbirliği mülkiyeti ile kat mülkiyetinde, (İstisnası: Kat mülkiyeti Kanunu’nun 8. Maddesine göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulan bağımsız bölümlerde paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü şahıslara satması haline diğer paydaşın şuf ’a hakkını kullanması mümkündür.)
• Önalım hakkına konu olan payın mülkiyetinin bir hakim kararıyla başka bir kişiye geçirildiği hallerde,
• Satım karakterinin üstün bulunmayıp, bağışlama karakterinin ağır bastığı karma sözleşmelerde
• Artırma yoluyla yapılan satışlardan cebri artırmayla satışlarda,
• Üçüncü kişi tarafından üstlenilen karşı edimin, önalım hakkı sahibi tarafından yerine getirilmesinin mümkün olmadığı hayat boyunca irat, ölünceye kadar bakma sözleşmeleri ile önalım hakkı konusunun(payın) bir şirkete sermaye olarak konulduğu hallerde, • İki şirketin birleşmesi halinde,
• Vakıf kurma işleminde,
• Mirasın geçmesi ve paylaşımında, mirastan feragat gibi miras hukukuna ilişkin amaç ve saiklerin ağır bastığı durumlarda,
• Paydaşların payını, çocuklarına, karı veya kocasına ya da bir hısımına devretmesi halinde şeklen bir satış sözleşmesi bulunmasa bile, gerçekte satıştan başka miras hukukuna ilişkin amaçlar veya bağışlama bulunan hallerde,
• Paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşlar arasında fiilen taksim edilip de kullanılan bir kısmının verilmiş olduğu paydaş tarafından üçüncü bir kişiye satılması halinde,
• Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda
• Eşyayı kullanma borcu doğuran adi kira, ürün kirası gibi ilişkilerde,
• Resmi şekle aykırı, muvazaalı ya da ehliyetsiz bir kişi tarafından yapılan ya da hukuka, ahlaka aykırı veya imkansız olan satış sözleşmelerinde (ortada geçerli bir satış sözleşmesi olmadığı için) önalım hakkı kullanılamaz. (Bkz. Ankara Barosu Dergisi 2019/2, s.186 …………(EREN/ Fikret, Türk Medeni Kanununa Göre Yasal Önalım Hakkı, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.XII, Y.2008, S.1-2))
ŞUF’A HAKKININ KÖTÜYE KULLANILMASI
Kötü niyet iddiası, 14.2.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereği davanın her aşamasında ileri sürülebilir olup mahkeme tarafından da re ’sen dikkate alınmalıdır.
YASAL ÖNALIM HAKKI SÜRESİ
Yasal önalım hakkındaki TMK m.733/4’ e göre, “Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.”
Buradaki üç aylık ve iki yıllık süreler hak düşürücüdür. Şufa hakkı sahibinin, bu hakkını her halde satış sözleşmesinin kurulmasından itibaren iki yıl içerisinde kullanması gerekmektedir.
ÖNALIM HAKKI YARGITAY KARARLARI
Tarım Arazilerinde Sınırdaş Arazi Maliklerinin Önalım Hakkı
“Somut olayda: 5403 sayılı Yasanın 8/i maddesi gereğince önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talep edilen taşınmaz zeytinlik vasfıyla tapuya kayıtlıdır. Dosya kapsamına alınan Ayvacık Belediyesinin 03.10.2019 tarihli yazılarıyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğünün Balıkesir – Çanakkale planlama bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planına göre günübirlik tesis alanında kalmaktadır. Planın 4.25. maddesinde; “günübirlik turizm alanları: Yeme-içme, dinlenme, eğlence ve spor imkanlarından bir kaçını günübirlik olarak sağlayan, konaklama yapılmayan tesislerin yer aldığı alanlardır.” olarak tanımlanmıştır. Mahkemece, dava konusu taşınmazın tarım arazisi olarak kabulüyle davanın kabulüne karar verilmişse de, bahsedilen 1/100.000 ölçekli Balıkesir- Çanakkale Çevre Düzeni Planının dikkate alınmadığı anlaşılmaktadır.
O halde mahkemece öncelikle ilçe tarım müdürlüğüne yazı yazılarak dava konusu taşınmazın 5403 sayılı Kanunun 3/d maddesi kapsamında bulunan tarım arazisi niteliğinde olup olmadığı sorulmalıdır. Gelen yazı cevabı ve 1/100.000 ölçekli Balıkesir- Çanakkale Çevre Düzeni Planındaki durumu gözetilerek taşınmazın niteliği tam olarak belirlenmeli ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi T. 23.03.2021 2021/351 E. , 2021/2027 K.)
Tarımsal Arazi Malikinin Önalım Hakkı
“…5403 sayılı Kanun uyarınca sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkını kullanabilmesi için satışa konu olan dava konusu taşınmazın da tarımsal arazi niteliğinde bulunması gerekir. Oysa dosya içinde bulunan inşaat ve ziraatçı bilirkişi raporuna göre, dava konusu taşınmazın üzerinde ağaçların yanı sıra tek katlı bina ve havuz inşaatının da bulunduğu belirtilmiştir. Mahkemece, dava konusu taşınmazın fiili kullanım durumuna ilişkin yeterli inceleme yapılarak tarımsal arazi mi yoksa bahçeli ev niteliğinde mi olduğu belirlenerek, bahçeli ev niteliğindeyse, dava konusu taşınmazın tarımsal arazi niteliği taşımadığından davanın reddine, tarımsal arazi niteliği taşıması halinde şartları oluşan önalım hakkının kabulüyle, önalım bedelinin depo edilmesine karar verilmesi gerekirken, davacının iyiniyetli olmadığı gerekçesiyle reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu gerekçeyle “hükmün bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi T. 14.05.2018 2016/159 E. 2018/3716 K. )
Paydaşlık Durumunun Sona Ermesi Halinde Önalım Hakkı
“Somut olayda, dava konusu … parsel sayılı taşınmazın toplulaştırma sonucu kapatıldığı,…ada…parseller ile…ada… parsel sayılı taşınmazlara revizyon gördüğü mahkemece getirtilen tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır. Söz konusu yeni oluşan taşınmazlarda davacıların murisi ve davalının müşterek paydaşlık durumlarının kalmadığı anlaşılmıştır. Taşınmazın paylılık durumunun herhangi bir nedenle sona ermesi halinde önalım hakkı kullanılamayacağı gözetilerek bu gerekçe ile mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değil ise de hüküm sonucu esas bakımından usul ve kanuna uygun olduğundan HUMK’ nın 438/son maddesi gereğince hükmün gerekçesinin değiştirilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir.” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi T. 15.06.2021, 2019/3706 E.,2021/4038 K.)
Trampa İşlemi – Önalım Hakkı
“…Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkı taşınmaz mülkiyetini sınırlayan haklardan olup bu sebeple yasa koyucu temliki tasarruflardan sadece gerçek anlamdaki satışlar için kabul etmiştir. Bu nedenle gerek öğretide gerekse de Yargıtay İçtihatlarında hibe, trampa, sermaye vaz'ı gibi tasarruflarda önalım hakkının cereyan etmeyeceği kabul edilmiştir.
Somut olaya gelince; Trampa işlemine karşı önalım hakkı ileri sürülemez, dosyadaki bilgi ve belgelere göre trampa ile yapılan temlik işleminin davacıların önalım hakkını engellemek amacıyla yapıldığı ve gerçekte satış işlemi olduğu kanıtlanamamıştır. Bu sebeple, davanın reddi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru değildir…” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi T. 05.04.2018. 2016/2129 E. , 2018/2729 K.)
Fiili Taksim – Önalım Hakkı
“…Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’ nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir…” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi T.06.02.2018 2016/296 E. , 2018/860 K.)
Önalım Hakkı - Bağış
“…Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında 20.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının, sözleşmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı ve bunu her türlü delille ispat edemeyeceği kuralının istisnası olduğu görülmektedir. Anılan kararın uygulanabilmesi için öncelikle satışın, satış tarihi itibariyle doğrudan mirasçılar arasında yapılması gerekmeyip, temlikin taraflarının akraba olması yeterlidir. Temlikin akrabalar arasında satış şeklinde yapılmış olması halinde ise bu kez İçtihadı Birleştirme Kararının aradığı “hibe veya miras hukukuyla ilgili amacı” nın bulunup bulunmadığı hususunun, diğer bir ifade ile akrabalar arasında yapılan her temlikte somut uyuşmazlığın niteliğine göre temlikin hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlarla yapılmış olup olmadığının yöntemince ispatı aranmalı ve ispatı halinde temlikle önalım hakkının kullanılmasının mümkün olamayacağı gözetilmelidir.
Somut olayda; dava konusu 282 ada 30 parsel, 3. kat 8 no'lu bağımsız bölümdeki 1/3 hissesi ... adına kayıtlı iken 16.05.2011 tarihli resmi senetle davalı ...’a satıldığı, dava konusu payı satan ...’ın davalı ...'ın üvey abisi olduğu anlaşıldığından, payı devredenin davalı ile yakın akrabalık bağı olduğu sabittir, 27.03.1957 günlü ve 1956/12 Esas, 1957/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararı dikkate alındığında tarafların yakın akraba oldukları, yapılan satışın gerçekte bağış olduğu anlaşılmaktadır. Açıklanan nedenlerle davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi isabetsiz olduğundan, hükmün bozulması gerekmiştir…” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi T. 20.11.2017 2017/4345 E. , 2017/8634 K.)
Önalım Hakkının Kötüye Kullanılması
“…Paylı mülkiyet ilişkisine tâbî bir taşınmazda, fiili taksimin mevcut olması durumunda yasal önalım hakkının kullanılmasını açıkça engelleyen bir düzenleme bulunmamasına rağmen, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin ve Dairemizin istikrar bulmuş kararlarında; önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken, bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satış sırasında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanmasının, 4721 sayılı TMK’ nin 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı; kötüniyet iddiasının, 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği ve hatta mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerektiği kabul edilmektedir.
Dava konusu olaya gelince; resmi satış sözleşmesine göre, davalılar dava konusu taşınmazlardaki payları 22.04.2013 tarihinde 50.000,00'er TL'ye satın almış; davalılar tarafından dosyaya ibraz edilen Hisar Vergi Dairesinin 06.05.2013 tarihli, Koşuyolu Mevki 2197 parseller için ek harç açıklamalı, 1.606,00 TL miktarlı vergi dairesi alındılarına göre, davalıların gerçek değer olarak ifade ettiği miktar üzerinden harcı tamamladıkları anlaşılmıştır. Bu düzeltme işlemi, önalım davasının açıldığı 08.04.2015 tarihinden önce tamamlanmıştır. Davalılar, satış sözleşmesinde yer alan ve satış bedelinden kaynaklanan hatayı dava açılmadan önce yetkili merciye başvurmak suretiyle düzelttirmişlerdir. Buradaki mesele; davalıların, dava açılmadan önce resmi olarak düzenlenen sözleşmedeki herhangi bir hatayı düzelttirme hak ve yetkilerinin bulunup, bulunmadığı; eğer düzeltme yapılmış ise bu düzeltmenin sözleşme dışındaki üçüncü kişilere etki edip etmeyeceğidir.
Taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan kaynaklanan daraltımlarından biri olan önalım hakkıyla ilgili yorumların ve değerlendirmelerin, mülkiyet hakkının özüne zarar verecek şekilde önalım hakkı sahibi lehine genişletilmesi doğru değildir. Bu nedenle, dava açılmadan önce gerçekleşen satış ve düzeltme işlemlerinin, bir bütün halinde ve hepsine eşit değer vererek mevcut durumun değerlendirilmesi gerekir. Önalım davasına konu satış sözleşmesine ve buradaki bilgilere dayanarak talepte bulunan davacının, dava açılmadan önce bu sözleşmedeki bir hatanın düzeltilmesine yönelik davalıların işlemini kabul etmemesi 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Davanın her davalı payı için 127.900,00'er TL satış bedeli üzerinden kabulü gerekirken, 50.000,00'er TL üzerinden kabulü hukuka uygun değildir. Davalılar vekillerinin karar düzeltme istemi açıklanan nedenle yerinde olduğundan hükmün yazılan gerekçe ile bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 19.01.2021 T, 2020/4384 E., 2021/86K.)
Yasal Önalım Hakkı Süresi
“…TMK’ nın 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak ... iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 E, 470 K. sayılı kararı da bu doğrultudadır.
Somut olayda; davalının dava konusu taşınmazda pay satın aldığı tarih 26.04.2012, davacının dava açma tarihi ise 12.05.2014'tür. Dosya kapsamında davacıya yapılmış bir ihtar bulunmadığı, TMK 733. Maddesinde belirlenen iki yıllık hak düşürücü sürenin de dolduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi T. 26.09.2018 2016/2251 E. , 2018/5987 K.)
