TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARI VE UYGULAMALARI

Tapu iptali ve tescil davası, taşınmaz aynına ilişkin olup, kanuna aykırı, yolsuz veya usulsüz düzenlendiği iddia edilen tapu kaydının yani tescilin, düzeltilmesi ve hukuka uygun hale getirilmesi amacıyla açılan davadır. Tescil olmadan taşınmaz mülkiyeti kazanılmaz. Türk Medeni Kanunu m. 1024/2 gereği, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.

Kanuna aykırı şekilde oluşturulan tapu kaydının iptalinde menfaati bulunan herkes, bu davanın davacısı olabilmektedir. Eğer dava konusu taşınmaz miras olarak kalmış ise, o halde davayı mirasçıların hepsinin birlikte açması gereklidir. Bu davalar, tapu kaydındaki taşınmazın mülkiyeti kime ait ise o kişiye karşı tapu iptali ve tescil davası açılır. Tapuda kayıtlı görünen malik öldüğü takdirde dava, malikin mirasçılarına karşı açılmaktadır.

Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Eğer birden çok taşınmaza ilişkin olarak tapu iptal ve tescil davası açılmışsa, o halde bu dava taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir.

Tapu iptali ve tescil davası çeşitli sebeplere bağlı olarak açılabilmektedir. Bu sebepler şu şekilde sıralanabilir:

Muris Muvazaası Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Miras bırakan, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla sağ iken mallarının bir kısmını başkasına devreder. Bu tip durumlarda muris muvazaası meydana gelmiş olur. Bu malların hak sahiplerine iadesi için tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir.

Bilindiği üzere; uygulamada ve öğretide "muris muvazaası" olarak tanımlanan muvazaa, niteliği itibariyle nispi (mevsuf-vasıflı) muvazaa türüdür. Söz konusu muvazaada mirasbırakan gerçekten sözleşme yapmak ve tapulu taşınmazını devretmek istemektedir. Ancak mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak için esas amacını gizleyerek, gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazını, tapuda yaptığı resmi sözleşmede iradesini satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi doğrultusunda açıklamak suretiyle devretmektedir. Bu durumda, yerleşmiş Yargıtay içtihatlarında ve 1.4.1974 tarihli 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklandığı üzere görünürdeki sözleşme tarafların gerçek iradelerine uymadığından, gizli bağış sözleşmesi de Türk Medeni Kanununun (TMK) 706., Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 237. (Borçlar Kanununun (BK) 213.) ve Tapu Kanunu'nun 26. maddelerinde öngörülen şekil koşullarından yoksun bulunduğundan, saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar dava açarak resmi sözleşmenin muvazaa nedeni ile geçersizliğinin tespitini ve buna dayanılarak oluşturulan tapu kaydının iptalini isteyebilirler (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi T.29.09.2021, 2019/4782 Esas, 2021/4632 K.)

Hukuki Ehliyetsizlik Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davası 

Bir taşınmaz üzerinde tasarruf işlemi yapılabilmesi için, TMK m.9 ve m.15 gereği, işlemi yapan kişinin işlem anında fiil ehliyetine ve ayırt etme gücüne sahip olması gerekmektedir. Bu şartlar sağlanmadan yapılan tasarruf işlemleri geçersiz sayılacaktır. Hukuki ehliyeti bulunmayan kişinin yaptığı tasarruf işlemlerinin iptali ve düzeltilmesi için tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir.

Aile Konutu Şerhi Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davası

TMK m.194 uyarınca “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” Taşınmazın sahibi olmayan diğer eş, tapu müdürlüğüne giderek tapu kütüğüne aile konutu şerhi verebilir. Bu şekilde 3. Kişiler iyi niyet iddiasında bulunamaz. Aile konutu şerhi bulunan taşınmaz üzerinde eşin açık rızası olmadan yapılan devir ve sınırlama işlemleri, dava yoluyla geçersiz hale getirilebilmektedir.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Vekaleten işlem yapması için kendisine yetki verilen vekil, bu işlemleri yaparken yetkisini aşmamış olmalıdır. Eğer vekil bu yetkiyi aşarsa, bu durumda vekilin işlem yaptığı 3.kişinin iyi niyetli olup olmadığına bakılır. Eğer 3. kişi yetkinin aşıldığını biliyor ise o halde yolsuz tescil olup, tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir. 3. kişi yetkinin aşıldığını bilmiyor ise, bu durumda kazanımları korunur.

Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası 

Kazandırıcı zamanaşımı genel olarak tapu kaydı olmayan ya da kimin adına kayıtlı olduğu anlaşılamayan taşınmazların, bir kişinin elinde davasız ve aralıksız olarak 20 yıl boyunca bulunması ve bu süreçte itiraz yöneltilmemesi sonucunda söz konusu olur. Bu sürenin bitiminde mülkiyetin kazanılması için tapu tescil davası açılmalıdır.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması

“…Davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar Dairece; "...çekişmeye konu taşınmazın miras bırakan ile davalıya babalarından kaldığı, pay temlikleri sonucu tamamının muris adına tescil edildiği, evrak arasına sunulan tapu kayıtlarından miras bırakan ile davalının çok sayıda taşınmazlarının bulunduğu ve varlıklı kişiler oldukları, davalının vekil ile işbirliği içerisinde hareket ederek bedelsiz olarak taşınmazın devrini sağlamaya, ekonomik yönden ihtiyacının olmadığı, öte yandan, işlemi gerçekleştiren vekil ...'un tanık sıfatıyla alınan beyanında; miras bırakanın, babadan kalan bu yerin ölümü halinde kardeşine kalmasını istediğini belirterek kendisini vekil tayin ettiğini, devirden sonra davalının, yanında lastikle bağlanmış yüklü bir parayı murise verdiğini ifade ettiği, eksiğin tamamlanması yoluyla getirtilen kayıtlardan da; davalının 07.11.2012 tarihinde,... 4527 ada 1 parselde bulunan kat irtifakı kurulu 17 nolu meskenini davacı Harun'a, 18 nolu meskeni de davacı ...ye aktardığının ve yaşı küçük olan davacı ... adına işleme velayeten annesi ...'nun katıldığının görüldüğü, diğer taraftan aylık 2.250 - 2750.-TL olan miras bırakanın kira bedellerinin 09.01.2008 – 06.04.2009 tarihleri arasında davalının hesabından ödendiğinin banka kayıtları ile sabit olduğu hususları birlikte değerlendirildiğinde; temlikin iradi olduğu, vekalet görevinin kötüye kullanılmadığı sonucuna varılmaktadır. Hâl böyle olunca, davanın reddine karar verilmesi gerektiği.." gerekçesiyle bozulmuş, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda mahkemece davanın reddine karar verilmiştir…Davacıların yerinde bulunmayan temyiz itirazının reddiyle, usul ve yasaya ve bozma kararının gerekçelerine uygun olan hükmün ONANMASINA…. 05/02/2020 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi  T. 05.02.2020 2016/15495 E.,2020/616 K.)

Hukuki Ehliyetsizlik Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davası

“…Somut olaya gelince; davaya konu vasiyetnameyle ilgili öncelikle hukuki ehliyetsizlik iddiasının incelenmesi, tarafların bu yönde bildirecekleri tüm delillerin toplanması, varsa miras bırakana ait sağlık kurulu raporları, hasta müşahede kayıtları, reçeteler vs.'nin istenmesi, tüm dosyanın Adli Tıp Kurumu Dördüncü İhtisas Kuruluna gönderilerek miras bırakanın 22.06.2006 vasiyetname tarihinde hukuki ehliyeti haiz olup olmadığının saptanması, ehliyetsiz olduğunun saptanması halinde vasiyetnamenin iptal edilmesi, ehliyetli olduğunun saptanması halinde irade fesadı iddiası yönünden bir inceleme yapılması, bu iddia da kabul görmediği takdirde vasiyetnamenin mutlak tenkise tabi ölüme bağlı bir tasarruf olduğu gözetilerek miras bırakanın vasiyetnameyle davalıya bıraktığı dava konusu ... ada ... parsel sayılı taşınmazda bulunan ... no’lu bağımsız bölüm yönünden usulünce tenkis incelemesi yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi, muris muvazaası hukuksal nedenine dayanılarak tazminat istenilen dava konusu ... ada ... parsel sayılı taşınmazda bulunan ... no’lu bağımsız bölümün tapu ve tedavül kayıtlarının, akit tablosunun getirtilerek miras bırakandan davalıya geçip geçmediğinin, miras bırakandan davalıya geçmiş ise ne şekilde geçtiğinin saptanıp tarafların tüm delilleri toplanarak ve yukarda değinilen ilkeler ışığında muris muvazaası bakımından inceleme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi, davalı tarafça dayanılan ancak aslı sunulmayan 23.12.2005 tarihli protokolün fotokopisine itibar edilemeyeceği nazara alınarak aslının dosyaya sunulması halinde sözü edilen protokolün de değerlendirilmesi gerekirken değinilen hususlar göz ardı edilerek eksik incelemeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Davacı vekilinin yerinde bulunan temyiz itirazının kabulü ile, hükmün (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK' un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, …08.01.2020 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi  T. 08.01.2020, 2016 / 14410 E., 2020 / 84 K.)

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

“Davacı, 3099 parsel sayılı taşınmazını, ölünceye kadar bakması amacıyla oğlu olan davalıya temlik etmek isteğini ve bu amaçla tapuda işlem yaptığını, oğluna güvendiği için evrakları okumadan imzaladığını, ancak oğlunun “bana bu evi sattıracaksın, ben bu evi satacağım” demesi üzerine 2016 yılı Haziran ayında yaptığı araştırma neticesinde, gerçekte taşınmazın intifa hakkının kendi üzerinde bırakılıp çıplak mülkiyetinin satış suretiyle davalıya devredildiğini öğrendiğini, davalının yaşı ve maddi durumu itibariyle taşınmazı satın almasının mümkün olmadığını, ölünceye kadar bakma sözleşmesinin şartlarını da yerine getirmediğini, davalı tarafından hataya düşürüldüğünü ileri sürerek tapu iptali ve tescil istemiştir. Davalı, hak düşürücü süre ve zamanaşımı itirazında bulunmuş, nakit paraya ihtiyacı olan davacıya satış bedelinden fazlasını ödediğini, alım gücünün olduğunu, iddianın doğru olmadığını belirtip davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesince, davanın ölünceye kadar bakma akdine dayalı tapu iptali ve tescil davası olduğu, davacı, asıl amacının satış değil ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapmak olduğunu ileri sürmüş ise de bu hukuki ilişkiyi, hukuki işlemlere özgü belge ile ispatlayamadığı gibi, asıl iradesinin bağış olması dikkate alındığında hiç kimsenin kendi muvazaasına dayanamayacağı, öte yandan bağıştan rücu şartlarının da oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, karara karşı taraf vekillerinin istinaf başvurusu üzerine, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince, hata hukuksal nedenine dayalı olarak açılan davada, hata iddiasının kanıtlanamadığı, bu gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b-2. maddesi uyarınca taraf vekillerinin istinaf başvurularının kabulüne, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiştir. Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre; Davacının yerinde bulunmayan temyiz itirazının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA…”(Yargıtay 1. Hukuk Dairesi T.22/09/2021, 2020/3409 E., 2021/4468 K.)