İZALE-İ ŞUYU(ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI) VE 2021 İZALE-İ ŞUYU DAVA MASRAFLARI

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği ile mülkiyete konu malların, paydaşlar arasındaki bu mülkiyet ilişkisini sona erdiren davadır. TMK m.698 gereği, paydaşlardan her birinin ortaklığın giderilmesini talep etme hakkı vardır ve  bu hak, yenilik doğuran bir haktır. Ortaklığın giderilmesi davası zamanaşımına bağlı olmayıp, her zaman talep edilebilir.

TMK 699. Maddesinde paylaşmanın malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilmesi gerektiği belirtilmiştir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Ortaklığın giderilmesi aynen taksim, satış suretiyle giderme, kat milkiyeti kurulması suretiyle gerçekleştirilir.

Aynen taksim, dava konusu malın paydaşlarına aynı oran ve değerde aynen bölüştürülmesi işlemidir. Ortaklığın giderilmesi davalarında aynen taksim talebinde bulunulduğunda öncelikle taşınmazın miktarı, pay ve paydaş durumu ve imar mevzuatı çerçevesinde taksimin mümkün olup olmadığı araştırılır. Mümkün ise aynen taksim yoluyla paylaştırmaya gidilir. Malın paylarının birbirine denk düşmemesi halinde TMK m.699 gereği eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verecektir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında aynen taksim kararı verilebilmesi için tüm paydaşlara aynı cins ve oranda taksim yapılması gerekmektedir. Ayrıca ortaklığın giderilmesi davasında aynen taksim kararının taraflara külfet olması halinde, hakim, tarafların aynen taksim hususunda anlaşması halinde karar verir. Tarafların anlaşamaması halinde hakim, taraflara külfet olacak bir aynen taksim kararı veremez.

SATIŞ

Ortaklığın giderilmesi davasında davacı, ortaklığın satış suretiyle giderilmesini talep etmiş ve ortaklar da bu hususta itirazda bulunmamış ise, ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verilir. Ayrıca davacı yada davalılardan biri ortaklığın paydaşlar arasında satış suretiyle giderilmesini talep edebilir. Tüm ortakların satışın paydaşlar arasında gerçekleştirilmesine muvafakat etmesi halinde mahkeme, satışın paydaşlar arasında gerçekleştirilmesine karar verir.

AÇIK ARTIRMA

TMK m.699/3 uyarınca; bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve mal önemli bir değer kaybına uğrayacaksa, açık artırmayla satışa hükmedilir. Satışın paydaşlar arasında açık artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Aksi halde herkes alıcı olabilecektir. Açık artırma, bilirkişi raporundaki kıymet takdiri değerinin %50’si üzerinden başlar ve en çok artırma yapan kişiye satış yapılır.

634 s. KMK m.10 uyarınca; Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin 12’nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir. Paydaşların bu konuda birlik olması gerekmez. Aynı zamanda ortaklar arasında bütün kat maliklerinin dilekçe ile başvurmaları halinde, resmi sözleşme düzenlenmesi ve tapuya tescil ile ortaklığın giderilmesi sağlanabilir. Bu sözleşme tapu memuru tarafından düzenlenir. Noter huzurunda düzenlenen sözleşmeler hüküm doğurmaz.

Kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi için, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması, yapının tümünün kargir olması ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu şartlar gerçekleştiği takdirde Kat Mülkiyeti Kanunu m.10/5 uyarınca ortaklık bu yolla giderilebilecektir.

• Tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz malların ortaklığının giderilmesi dava yolu ile istenemez. Ortaklığın giderilmesi taşınmazın tamamı için söz konusu olur. Belirli bir payın ortaklığının giderilmesi mümkün değildir.
• Tapulu taşınmaz mallar gibi taşınır mallarında ortaklığının giderilmesi istenebilir. Mülkiyeti muhafaza kaydıyla satılan motorlu aracın da ortaklığının giderilmesi mümkündür. Arzın teferruatı sayılan taşınır mallar yalnız başına ortaklığın giderilmesine konu teşkil eder.
• Tapu kaydında, ortaklarca şüyuun idame mükellefiyeti veya kooperatiflerce yapılan binalar için Kooperatif Tüzüğüne devrin imkânsızlığı konmuşsa, bu gibi hallerde ortaklığın giderilmesi istenemez.
• MK. md.627’de şuyuun idame mükellefiyeti olmadıkça paydaşlardan her birinin taksim talebinde bulunabileceği hükmü konmuştur. Paydaşlar bu hükme göre ortaklığın devamı için sözleşme yapma hakkını haizdirler. Sözleşmenin yazılı olması yeterlidir, resmi şekil ve tapuya tescil zorunluluğu yoktur. Bu sözleşme 10 yılı geçemez. On yılın başlangıcı sözleşmenin ortaklarca tanzim edildiği ve hukuki tasarrufun yapıldığı tarihtir. On yıl dolmadan haklı sebeplerin varlığı halinde bu sözleşmenin feshi ve ortaklığın giderilmesi dava konusu edilebilir.
• Müşterek mülkiyet devamlı bir maksada tahsis edilmişse, o tahsis devam ettiği sürece ortaklığın giderilmesi istenemez. Bu tahsis MK m. 627 uyarınca azami 10 yıl olabilir. Ancak iki taşınmaz arasında tahsis edilen ve sübjektif ayni haklara konu olan malların süre ile sınırlı olmaksızın hiçbir zaman ortaklığın giderilmesi talep edilemez.
• Ortaklığın giderilmesi MK m.627/f: son uyarınca münasip olmayan bir zamanda istenemez. Örneğin taşınmaz malların anormal olarak fiyatının düştüğü devrede inşaatın henüz devam ettiği bir zamanda bu malların ortaklığının giderilmesi istenemez.
• Kamulaştırılan taşınmazlarda buna ilişkin karar ilgililere tebliğ edildikten sonra o taşınmazın devir ve temliki yapılamayacağından bu durumdaki taşınmazların satış yoluyla ortaklığının giderilmesi istenemez.
• Kamu mallarının ortaklığının giderilmesi talep edilemez. Bu nedenle dava konusu taşınmazlarda okul, hastane gibi kamu malı varsa kamu malı varsa onun ifrazı(ayrılması) için davacı tarafa süre verilmesi ondan sonra geri kalan kısım için davanın yürütülmesi gerekir.
• Hazinenin kamu malı niteliğinde olmayan özel mülke konu olan taşınmazdaki paydaşlığı o malın ortaklığının giderilmesine engel teşkil etmez.
• Başkasının arsasına yapılan bina, MK m.654’e girmeyen temelli yapı ise arzdan ayrı olarak o yapının ortaklığının giderilmesi istenemez.
• Karı koca arasında mal ayrılığı rejimi varsa birlikte maliki oldukları her bir malın ortaklığının giderilmesini dava yolu ile istemeleri mümkündür. Karı koca arasındaki cebri icranın imkânsızlığı bu gibi davalara uygulanmaz.
• Muris adına tapuda kayıtlı taşınmaz malın, mirasçılar arasında ortaklığın giderilmesi için tapuda intikal muamelesinin yapılması şart değildir. İbraz edilecek veraset ilamına göre intikal muamelesi yapılmadan da ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.
• Ortaklığın giderilmesi davalarında davaya konu olan taşınmaz malın kirada olması, hacizli veya ipotekli bulunması, üzerinde irtifak veya intifa hakkı olması, geçerli satış vaadi sözleşmesi ile veya haricen satılmış bulunması bu davaların görülmesine mani değildir. Ancak bütün paydaşlar taşınmazı belirli bir süre bir şahsa kiralamışlarla kira süresince ortaklığın giderilmesi davası açamazlar.

TMK m.699/1 gereği paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Bu yolla uyuşma sağlamadığı takdirde paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaşılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmesi halinde eksik değerdeki parça para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Öte yandan ortak mülkiyete tabi mal bölündüğü takdirde önemli bir değer kaybı yaşanıyorsa ya da farklı etkenler nedeniyle uygun görülmemekte ise, malın açık artırma ile satışına hükmolunur.

Hakimin satış yolunu kullanması için öncelikle varsa aynen taksim talebini değerlendirmesi, aynen taksim mümkün değilse paylaştırma biçimi olarak satış yolunu tercih etmesi gerekmektedir.

Satış isteme süresi, hükmün kesinleşmesinden itibaren 10 yıllık zamanaşımına tabidir. Taşınmaz malın satışı, mahkeme vasıtasıyla değil, mahkeme tarafından görevlendirilen satış memurluğunca yapılır. Bu satış İİK hükümlerine tabidir.

Satış işleminde malın kıymet takdiri için keşif yapılmaktadır. Keşif sırasında aynen taksiminin mümkün olup olmadığı, davaya konu olan taşınmazın üzerinde varsa ağaç, ev vs. olarak ayrıca değerleri, bunların hangi paydaşa ait olduğu gibi hususlar tespit edilecektir. Ağaç, ev gibi eklentiler (muhdesat) var ise o halde bunlar arz ile birlikte satılmalıdır. Muhdesat konusu, bu dava için bekletici meseledir.

Ortaklığın giderilmesi davasında açık artırma usulü ile satış yapıldıktan sonra bu satıştan elde edilen bedelin paydaşlara veraset ilamındaki paylarına göre dağıtımı gerçekleştirilir. Satıştan elde edilen para, icra müdürlüğünün hesabına yatar. Paydaşlar mahkemeden bir yazı alarak kendi payları oranındaki paranın kendilerine aktarımını isteyebilirler.

Satışına karar verilen taşınmaz; 

a)Paylı mülkiyet hükümlerine konu ise satış bedelinin paydaşların tapudaki payları oranında, 

b)Elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olması halinde satış bedelinin mirasçılık belgesindeki paylar oranında, 

c)Hem paylı, hem de elbirliği mülkiyeti halinin bir arada bulunması halinde ise satış bedelinin tapudaki ve mirasçılık belgesindeki paylar nazara alınarak dağıtılmasına karar verilmesi gerekir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Usulü

“…Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalar olup, sonuçta kazanan ve kaybeden taraftan söz edilemeyeceğinden yargılama giderleri ve vekalet ücretinin taraflara payları oranında yükletilmesi; karar ve ilam harcının ise dava konusu taşınmazın satış bedeli üzerinden hesap edilip taraflardan payları oranında tahsiline karar verilmesi gerekir…” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi T. 07.06.2021  2021/2230 E.,  2021/3810 K.)

Aynen Taksimin Mümkün Olmaması

“…Dava, taşınmazın aynen taksim suretiyle ortaklığının giderilmesi isteğine ilişkindir. Mahkemece ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiştir. Hükmü, davalılar vekili temyiz etmiştir.

Davacı vekili 4166 ada 6 parsel sayılı taşınmazın aynen taksim suretiyle ortaklığının giderilmesini istemiş, davalılar da taşınmazın aynen taksimi suretiyle ortaklığın giderilmesini savunmuşlardır. Mahallinde yapılan keşif neticesinde bilirkişi raporları ile taşınmazın aynen taksiminin mümkün olmadığı anlaşılmıştır.

6100 sayılı HMK.'nun 26. maddesi uyarınca hakim taleple bağlıdır. Talep edilmeyen bir konuda inceleme yapıp, karar vermesi mümkün değildir. Taşınmazın taksiminin mümkün olmadığı bilirkişi raporu ile belirlendiğine göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, talep dışına çıkılarak satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay 14. T. 24.06.2013 Hukuk Dairesi   2013/7487 E.,  2013/9684 K.)  

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Taraf Teşkilinin Sağlanması

“…Paydaşlığın giderilmesi davasını paydaşlardan biri veya birkaçı diğer paydaşlara karşı açar. HMK' nın 27. maddesi uyarınca davada bütün paydaşların yer alması zorunludur. Paydaşlardan veya ortaklardan birinin ölümü halinde alınacak mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya katılmaları sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesi gerekir. 

Somut olaya gelince; dava konusu 360 parsel sayılı taşınmazın hissedarlarından ... ve ...'nin mirasçılık belgeleri getirtilerek, tespit edilecek mirasçılarının davaya dahil edilmeleri, taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, taraf teşkili sağlanmaksızın ve 6100 sayılı HMK' nın 27. maddesi uyarınca hukuki dinlenme hakkı ihlal edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, açıklanan nedenler ile hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir...” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi T., 27.05.2021, 2019/2752 E.,  2021/3560 K.)

Kat Mülkiyeti Şeklinde Ortaklığın Giderilmesi

“…Somut olayda üzerindeki ortaklığın satış sureti ile giderilmesi istenilen 1099 ada, 88 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kaç adet kullanıma elverişli bağımsız bölüm bulunduğu açıkça belirtilmemiş, ayrıca yapının mevcut projesine aykırı olduğu belirtilmesine rağmen, bu haliyle tekrar projeye bağlanıp bağlanamayacağı, kullanım izni alınıp alınamayacağı yeterince araştırılmamıştır. Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar göz önünde bulundurularak kaç bağımsız bölüm olduğunun belirlenmesi ve öncelikle kat mülkiyetine geçişin sağlanması yolunda yargılama yapılması, her ne kadar bağımsız bölüm büyüklükleri farklı ise de ivaz ilavesi yapmak suretiyle paylaştırmanın kat mülkiyeti kurulmak suretiyle yapılması gerektiği göz önünde bulundurularak karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme sonucu yazılı olduğu şekilde ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün BOZULMASINA…….25/02/2020 günü oy birliği ile karar verildi.” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi T: 25.02.2020, 2019/5405 E., 2020/972 K.)

Ortaklığın Giderilmesi Davası- Aile Konutu Şerhi

..."Mahkemece, taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi bulunduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir. 

...Somut olaya gelince; mahkemece, davaya konu taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi bulunması nedeniyle davanın reddine karar verilmiş ise de; aile konutu şerhi davanın tarafı olan davalı ... ile davanın tarafı olmayan Saliha’nın evliliği nedeniyle konulmuştur. Diğer paydaşlar olan davalının eski eşi davacı ... Altın ile davalının kızı ...’ün taşınmazın aile konutu olmasından kaynaklanan bir yükümlülükleri de bulunmamaktadır. Aile konutu şerhine göre üçüncü kişi konumundaki pay sahibi davacıların mülkiyet hakkı, aile konutu şerhi nedeniyle kısıtlanamaz. Bu durumda, mahkemece davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir." ((Yargıtay 14. Hukuk Dairesi  T. 27.05.2021, 2019/1087 E.  ,  2021/3569 K.)